Informasjon for forberedelser og gjennomføring av boligkjøp i Spania
Hvilke områder og boligtyper passer for deg
-hvordan skal boligen benyttes, hele året eller kun deler, skal den leies ut
-skal den være i nærheten av sjøen eller mer landlig
-er det viktig at den ligger i nærheten av forretninger og restauranter
-hvilken prisklasse tenker du deg
Vi har lokalkunnskap og tilgang til alle typer boliger i alle prisklasser og hjelper deg med kartlegging og søk etter den riktige boligen i det riktige området for deg.
Finansiering, forbered dette i god tid
Det er viktig å forberede finansieringen i god tid slik at man unngår å tape penger ved for sen innbetaling når signering av skjøtet hos Notarius Publicus skal finne sted. Lån gis på bakgrunn av takst (som bestilles av kjøper) og det kan ta litt tid å få denne.
Lån i norsk bank
Man kan låne i norsk bank med sikkerhet i egen bolig i Norge, og betingelsene vil da være de samme som ved et norsk boligkjøp.
Lån i spansk bank
Ved lån i spansk bank gis inntil 70% av takstverdien for ikke residente, og 80% av takstverdien for residente, med sikkerhet i egen bolig i Spania.
Etableringskostnader ved lån i spansk bank er ca 1-2% av lånebeløpet.
Lånedokumentene signeres og lånet utbetales av bankens representant hos Notarius Publicus samtidig med at signering av skjøtet finner sted.
Generelt krav fra spanske banker for å gi lån er at de månedlige lånekostnadene ikke må overstige 40% av netto månedsinntekt.
Krav til dokumentasjon ved lånesøknad er Pass, evt NIE nummer, kopi av kjøpekontrakt, tre siste lønnsslipper, siste selvangivelse.
Vi hjelper deg med å ordne finansiering i spansk bank dersom dette er ønskelig.
Kontroller før kontraktsinngåelse
Kjøp og salg av boliger er trygt regulert gjennom det spanske lovverket og den lokale eiendomsmegler gjennomfører handelen i hht denne.
De vil sjekke om det er heftelser på boligen, om den og evt tilbygg er byggegodkjent og registrert,
byggeplaner i området mm. Det gjøres en utskrift fra eiendomsregisteret (Nota Simple).
Det er imidlertid viktig å presisere at bolig i Spania kjøpes som den er og det er derfor viktig at kjøper selv gjør undersøkelser om boligens tilstand, evt ved hjelp av byggteknisk kyndig person
Det er lovbestemt at nye hus skal ha 10 års garanti mot eventuelle skader som skulle oppstå.
Utbygger plikter å tegne slik forsikring. Selv om utbygger går konkurs er boligen likevel sikret for bygningsskader de første 10 årene.
Alle avdrag/betalinger er også dekket av bankgaranti som er tegnet av utbygger, kostnadsfritt for kjøper.
Skattenummer/personnummer for utlendinger
Alle utlendinger som skal kjøpe bolig i Spania må ha et skattenummer/personnummer for utlendinger, et NIE nummer (Número de Identificación del Extranjero). Dette søkes om ved personlig fremmøte hos den politistasjonen i området som har med pass og utlandssaker å gjøre. Søknadsskjema pluss pass, 2 ferske passfoto og kopi av reservasjonskontrakt/kjøpekontrakt må medbringes. Det er mulig å gi fullmakt for annen person til å hente NIE numeret når det er klart etter ca 2-3 uker. Nummeret er også nødvendig for bla å opprette konto i spansk bank, kjøp av bil mm samt all annen kontakt med spanske myndigheter.
Kontrakter, en tre-delt prosedyre
Reservasjonskontrakt/håndpengekontrakt (Contrata de Arras y Senal) er en enkel juridisk kontrakt som inneholder informasjon om eiendommen, beliggenhet, kjøper og selger, avtalt pris, størrelse på håndpengene og dato for overtagelse. Ved inngåelse av håndpengekontrakten overfører kjøperen håndpengene til selger(for tiden mellom € 3000-6000). Merk at disse pengene vil stå på eiendomsmeglers klienkonto til skjøtet undertegnes hos Notarius Publicus. Både kjøper og selger kan heve kontrakten uten begrunnelse men må da betale motparten håndpengebeløpet.
Kjøpekontrakten (Contrato de Compra Venta) regulerer alle forpliktelser og rettigheter mellom partene.
Den omfatter depositum (normalt 10% minus det som ble betalt i håndpenger), tidsplan for betaling, tidspunkt for overlevering (hos Notarius Publicus), detaljert informasjon om boligen fra eiendomsregisteret.
Skjøtet (Escritura) gjenspeiler kjøpekontrakten og undertegnes hos Notarius Publicus som kontrollerer at partene virkelig er kjøper og selger og sørger for tinglysning.
Den lokale megler har all nødvendig kompetanse og gjennomfører selv hele kjøpsprosessen.
Vi tar deg steg for steg gjennom kjøpsprosessen slik at du får full innsikt og kontroll på denne.
Kjøpsomkostninger, skatter og avgifter
Kjøp av ny bolig
Ved kjøp av ny bolig betales 7% IVA, (Impuesto sobre el Valor Anadido)/moms på kjøpesummen dersom boligen er til privat bruk og 16% dersom det er et forretningslokale. Likeledes betales 7% av den første garasjen og 16% på den andre garasjen dersom men kjøper flere enn en garasje.
I tillegg betales et gebyr på 1% av kjøpesummen i stempelavgift.
I tillegg betales et gebyr på 0,5-1% av kjøpesummen i dokumentavgift/ kostnader til Notarius Publicus, tinglysning og registrering.
Kjøp av brukt bolig
Ved kjøp av brukt bolig betales 7% ITP, (Impuesto de Transferencia de Propiedad)/overføringsskatt/avgift for formuesgode av kjøpesummen.
I tillegg betales et gebyr på 0,5-1% av kjøpesummen i dokumentavgift/ kostnader til Notarius Publicus, tinglysning og registrering.
De samlede kostnader vil være ca 10 % av kjøpesummen dersom man også har tatt lån i spansk bank.
Betaling av løpende utgifter for boligen
Alle regninger for elektrisitet, vann, telefon, kommunale avgifter, forsikring, urbanisasjonsavgift (felleskostnader for sameiet varier fra anslagsvis 300-1000 euro pr år avhenigig av om man har heis, svømmebasseng, tennisbaner mm), skatter til spanske stat (lokal eiendomsskatt (IBI), beregnes ut fra om boligen ligger i by el på landet ant innbyggere mm og er på anslagvis 0.3-1.7% av eiendommens skatteverdi (Valor Catastral) mm trekkes automatisk fra bankkonto, tilsvarende AutoGiro i Norge. (Årlige kostnader er samlet anslagsvis
1-1.5% av kjøpesummen avhengig av forbruk).
Det er derfor helt nødvendig å åpne konto i spansk bank og dette bør forberedes i god tid før overtakelse av boligen.
Den lokale megler/utbygger sørger for å overføre/opprette kontrakter for elektrisitet, vann, kommunale avgifter, skatteinnkrevingssentralen/SUMA. Din bankkontakt er behjelpelig med å opprette ”autogiro” kontrakter.
Gevinstbeskatning ved salg
Gevinstbeskatning betales av differansen mellom kjøpsverdi og salgsverdi.
Dette er kjøpsverdien på skjøtet pluss kjøpskostnader, IVA el ITP, Notarkostnader/tinglysning, evt advokatkostnader hvor summen av dette inflasjonskorrigeres/ganges med en koeffisient (satt i det årlige spanske budsjettet). For 2007 var følgende satt:
Salgsverdien er fratrukket evt advokatkostnader, meglerkostnader, plus valiaskatt (regnes ut fra skattetaksten/Valor Catastral etter en beregningsnøkkel med prosentsatser, kommunens innbyggertall og antall år du har eid eiendommen for å vurdere verdistigningen, anslagsvis kan denne være 1000 euro)
Unntak fra ovennevnte er at du ikke betaler gevinstskatt hvis eiendommen ble kjøpt før 31.12.1986,
da fra kjøpsdato og fram til 20.01.2006. Etter denne dato er gevinstskatten 18%.
Kjøpte du før 31.12.1994 reduseres gevinstskatten med 11.11% for hvert år du har eid eiendommen før denne dato.
For residente og ikke-residente er gevinstskatten 18%. For ikke residente vil det bli holdt tilbake 3% av salgsprisen av spanske skattemyndigheter for å sikre at man oppfyller sine skatteforpliktelser.
Det skal også betales 10% gevinstskatt til Norge etter gjeldende regler for fritidseiendom.
Residente, som har vært residente i minimum 3 år og reinvesterer i ny bolig kan trekke fra kostnadene ved kjøp av ny bolig fra gevinsten på salget av den gamle.
Residente kan ha totalt fritak i to tilfelle:
Dersom du selger en permanent bolig og er 65 år eller mer.
Dersom den totale oppgitte salgspris av den gamle boligen er reinvestert, kjøp eller renovering av ny permanent bolig, og reinvesteringen er gjort innen det har gått 2 år.
Typisk behov for advokatbistand
-Opprettelse av spansk testamente, arveoppgjør, arveavgift
Uten testamente kan det ta lang tid å finne ut hvem arvingene er så det er å anbefale at dette opprettes for å forenkle prosessen samt å forberede de skattemessige sider ved saken. Testamente signeres hos Notarius Publicus.
-Skatterepresentant, utfylling av selvangivelse/betaling av formueskatt
For ikke residente er det full skatteplikt til Norge for formue og leieinntekter i utlandet. Selv om du kun har feriebolig i Spania må du årlig betale formueskatt (Patrimonio) også til Spanske myndigheter (kun for eiendommen) pluss inntektsskatt/verdien av utleiepotensiale av eiendommen (Valor en Renta) selv om du ikke leier ut/har noen inntekter på eiendommen, pluss inntektsskatt på evt reelle utleieinntekter.
Men, skatteavtalen mellom Norge og Spania regulerer at man ikke skal betale skatt i begge land, man kan derfor kreve kreditfradrag i Norge for betalt skatt i Spania. Dette innebærer at man også kan trekke fra gjeld og gjeldsrenter på likningen i Norge.
For residente inngår opplysninger om formue (all formue) i den årlige spanske selvangivelsen.
-Skatteplanlegging, konsekvensvurdering norsk og spansk beskatning/gevinstbeskatning ved et senere salg,
valg av eierform for eiendommen.
Vi formidler kontakt med norske advokater dersom dette er ønskelig.
Hvilke områder og boligtyper passer for deg
-hvordan skal boligen benyttes, hele året eller kun deler, skal den leies ut
-skal den være i nærheten av sjøen eller mer landlig
-er det viktig at den ligger i nærheten av forretninger og restauranter
-hvilken prisklasse tenker du deg
Vi har lokalkunnskap og tilgang til alle typer boliger i alle prisklasser og hjelper deg med kartlegging og søk etter den riktige boligen i det riktige området for deg.
Finansiering, forbered dette i god tid
Det er viktig å forberede finansieringen i god tid slik at man unngår å tape penger ved for sen innbetaling når signering av skjøtet hos Notarius Publicus skal finne sted. Lån gis på bakgrunn av takst (som bestilles av kjøper) og det kan ta litt tid å få denne.
Lån i norsk bank
Man kan låne i norsk bank med sikkerhet i egen bolig i Norge, og betingelsene vil da være de samme som ved et norsk boligkjøp.
Lån i spansk bank
Ved lån i spansk bank gis inntil 70% av takstverdien for ikke residente, og 80% av takstverdien for residente, med sikkerhet i egen bolig i Spania.
Etableringskostnader ved lån i spansk bank er ca 1-2% av lånebeløpet.
Lånedokumentene signeres og lånet utbetales av bankens representant hos Notarius Publicus samtidig med at signering av skjøtet finner sted.
Generelt krav fra spanske banker for å gi lån er at de månedlige lånekostnadene ikke må overstige 40% av netto månedsinntekt.
Krav til dokumentasjon ved lånesøknad er Pass, evt NIE nummer, kopi av kjøpekontrakt, tre siste lønnsslipper, siste selvangivelse.
Vi hjelper deg med å ordne finansiering i spansk bank dersom dette er ønskelig.
Kontroller før kontraktsinngåelse
Kjøp og salg av boliger er trygt regulert gjennom det spanske lovverket og den lokale eiendomsmegler gjennomfører handelen i hht denne.
De vil sjekke om det er heftelser på boligen, om den og evt tilbygg er byggegodkjent og registrert,
byggeplaner i området mm. Det gjøres en utskrift fra eiendomsregisteret (Nota Simple).
Det er imidlertid viktig å presisere at bolig i Spania kjøpes som den er og det er derfor viktig at kjøper selv gjør undersøkelser om boligens tilstand, evt ved hjelp av byggteknisk kyndig person
Det er lovbestemt at nye hus skal ha 10 års garanti mot eventuelle skader som skulle oppstå.
Utbygger plikter å tegne slik forsikring. Selv om utbygger går konkurs er boligen likevel sikret for bygningsskader de første 10 årene.
Alle avdrag/betalinger er også dekket av bankgaranti som er tegnet av utbygger, kostnadsfritt for kjøper.
Skattenummer/personnummer for utlendinger
Alle utlendinger som skal kjøpe bolig i Spania må ha et skattenummer/personnummer for utlendinger, et NIE nummer (Número de Identificación del Extranjero). Dette søkes om ved personlig fremmøte hos den politistasjonen i området som har med pass og utlandssaker å gjøre. Søknadsskjema pluss pass, 2 ferske passfoto og kopi av reservasjonskontrakt/kjøpekontrakt må medbringes. Det er mulig å gi fullmakt for annen person til å hente NIE numeret når det er klart etter ca 2-3 uker. Nummeret er også nødvendig for bla å opprette konto i spansk bank, kjøp av bil mm samt all annen kontakt med spanske myndigheter.
Kontrakter, en tre-delt prosedyre
Reservasjonskontrakt/håndpengekontrakt (Contrata de Arras y Senal) er en enkel juridisk kontrakt som inneholder informasjon om eiendommen, beliggenhet, kjøper og selger, avtalt pris, størrelse på håndpengene og dato for overtagelse. Ved inngåelse av håndpengekontrakten overfører kjøperen håndpengene til selger(for tiden mellom € 3000-6000). Merk at disse pengene vil stå på eiendomsmeglers klienkonto til skjøtet undertegnes hos Notarius Publicus. Både kjøper og selger kan heve kontrakten uten begrunnelse men må da betale motparten håndpengebeløpet.
Kjøpekontrakten (Contrato de Compra Venta) regulerer alle forpliktelser og rettigheter mellom partene.
Den omfatter depositum (normalt 10% minus det som ble betalt i håndpenger), tidsplan for betaling, tidspunkt for overlevering (hos Notarius Publicus), detaljert informasjon om boligen fra eiendomsregisteret.
Skjøtet (Escritura) gjenspeiler kjøpekontrakten og undertegnes hos Notarius Publicus som kontrollerer at partene virkelig er kjøper og selger og sørger for tinglysning.
Den lokale megler har all nødvendig kompetanse og gjennomfører selv hele kjøpsprosessen.
Vi tar deg steg for steg gjennom kjøpsprosessen slik at du får full innsikt og kontroll på denne.
Kjøpsomkostninger, skatter og avgifter
Kjøp av ny bolig
Ved kjøp av ny bolig betales 7% IVA, (Impuesto sobre el Valor Anadido)/moms på kjøpesummen dersom boligen er til privat bruk og 16% dersom det er et forretningslokale. Likeledes betales 7% av den første garasjen og 16% på den andre garasjen dersom men kjøper flere enn en garasje.
I tillegg betales et gebyr på 1% av kjøpesummen i stempelavgift.
I tillegg betales et gebyr på 0,5-1% av kjøpesummen i dokumentavgift/ kostnader til Notarius Publicus, tinglysning og registrering.
Kjøp av brukt bolig
Ved kjøp av brukt bolig betales 7% ITP, (Impuesto de Transferencia de Propiedad)/overføringsskatt/avgift for formuesgode av kjøpesummen.
I tillegg betales et gebyr på 0,5-1% av kjøpesummen i dokumentavgift/ kostnader til Notarius Publicus, tinglysning og registrering.
De samlede kostnader vil være ca 10 % av kjøpesummen dersom man også har tatt lån i spansk bank.
Betaling av løpende utgifter for boligen
Alle regninger for elektrisitet, vann, telefon, kommunale avgifter, forsikring, urbanisasjonsavgift (felleskostnader for sameiet varier fra anslagsvis 300-1000 euro pr år avhenigig av om man har heis, svømmebasseng, tennisbaner mm), skatter til spanske stat (lokal eiendomsskatt (IBI), beregnes ut fra om boligen ligger i by el på landet ant innbyggere mm og er på anslagvis 0.3-1.7% av eiendommens skatteverdi (Valor Catastral) mm trekkes automatisk fra bankkonto, tilsvarende AutoGiro i Norge. (Årlige kostnader er samlet anslagsvis
1-1.5% av kjøpesummen avhengig av forbruk).
Det er derfor helt nødvendig å åpne konto i spansk bank og dette bør forberedes i god tid før overtakelse av boligen.
Den lokale megler/utbygger sørger for å overføre/opprette kontrakter for elektrisitet, vann, kommunale avgifter, skatteinnkrevingssentralen/SUMA. Din bankkontakt er behjelpelig med å opprette ”autogiro” kontrakter.
Gevinstbeskatning ved salg
Gevinstbeskatning betales av differansen mellom kjøpsverdi og salgsverdi.
Dette er kjøpsverdien på skjøtet pluss kjøpskostnader, IVA el ITP, Notarkostnader/tinglysning, evt advokatkostnader hvor summen av dette inflasjonskorrigeres/ganges med en koeffisient (satt i det årlige spanske budsjettet). For 2007 var følgende satt:
Salgsverdien er fratrukket evt advokatkostnader, meglerkostnader, plus valiaskatt (regnes ut fra skattetaksten/Valor Catastral etter en beregningsnøkkel med prosentsatser, kommunens innbyggertall og antall år du har eid eiendommen for å vurdere verdistigningen, anslagsvis kan denne være 1000 euro)
Unntak fra ovennevnte er at du ikke betaler gevinstskatt hvis eiendommen ble kjøpt før 31.12.1986,
da fra kjøpsdato og fram til 20.01.2006. Etter denne dato er gevinstskatten 18%.
Kjøpte du før 31.12.1994 reduseres gevinstskatten med 11.11% for hvert år du har eid eiendommen før denne dato.
For residente og ikke-residente er gevinstskatten 18%. For ikke residente vil det bli holdt tilbake 3% av salgsprisen av spanske skattemyndigheter for å sikre at man oppfyller sine skatteforpliktelser.
Det skal også betales 10% gevinstskatt til Norge etter gjeldende regler for fritidseiendom.
Residente, som har vært residente i minimum 3 år og reinvesterer i ny bolig kan trekke fra kostnadene ved kjøp av ny bolig fra gevinsten på salget av den gamle.
Residente kan ha totalt fritak i to tilfelle:
Dersom du selger en permanent bolig og er 65 år eller mer.
Dersom den totale oppgitte salgspris av den gamle boligen er reinvestert, kjøp eller renovering av ny permanent bolig, og reinvesteringen er gjort innen det har gått 2 år.
Typisk behov for advokatbistand
-Opprettelse av spansk testamente, arveoppgjør, arveavgift
Uten testamente kan det ta lang tid å finne ut hvem arvingene er så det er å anbefale at dette opprettes for å forenkle prosessen samt å forberede de skattemessige sider ved saken. Testamente signeres hos Notarius Publicus.
-Skatterepresentant, utfylling av selvangivelse/betaling av formueskatt
For ikke residente er det full skatteplikt til Norge for formue og leieinntekter i utlandet. Selv om du kun har feriebolig i Spania må du årlig betale formueskatt (Patrimonio) også til Spanske myndigheter (kun for eiendommen) pluss inntektsskatt/verdien av utleiepotensiale av eiendommen (Valor en Renta) selv om du ikke leier ut/har noen inntekter på eiendommen, pluss inntektsskatt på evt reelle utleieinntekter.
Men, skatteavtalen mellom Norge og Spania regulerer at man ikke skal betale skatt i begge land, man kan derfor kreve kreditfradrag i Norge for betalt skatt i Spania. Dette innebærer at man også kan trekke fra gjeld og gjeldsrenter på likningen i Norge.
For residente inngår opplysninger om formue (all formue) i den årlige spanske selvangivelsen.
-Skatteplanlegging, konsekvensvurdering norsk og spansk beskatning/gevinstbeskatning ved et senere salg,
valg av eierform for eiendommen.
Vi formidler kontakt med norske advokater dersom dette er ønskelig.
| Kjøps år (skjøte) 1994 og før 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 |
Koeffisient 1,2126 1,2849 1,2410 1,2162 1,1926 1,1712 1.1486 1,1261 1,1040 1,0824 1,0612 1,0404 1,0200 |